要涨价还是在“拉胯”？入手未科机会点也许就是现在！

从杭珹未来中心登记结束起，网上就一直传言说该项目登记量破万、低社保的E类人才可能都要被锁。虽然最终结果尚未公示，但触发社保排序已经是板上钉钉的事儿了，整个“宇宙中心”都沸腾了。

J先生也参加了杭珹未来中心的登记，但只有8年社保，大概率是要被锁了。上个月带他看过房的中介也捕捉到了这个信息，登记刚一结束就劝他“还是考虑二手房吧”，并声称他比较中意的那套映月台90㎡小三房要涨价了，催他抓紧做决定。

“中介先渲染了一下气氛，暗示我这种社保在未科是买不到房的，那何不趁着大涨前买一套称心如意的二手房。”J先生说，幸好他不是着急买房，不然可能真的就去了。冷静下来的他上网查了一下，映月台是有少量房源在涨，但更多的是在降，部分甚至挂了半年多都没卖出去。

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集体降价

摇号人数最多的盘降得最狠

当初引发6万人摇的西溪公馆，现在成了板块降价的“带头大哥”。手边找房数据显示，现有的162套挂牌房源中，降价的有109套，比例高达2/3，其中单套降价100万元以上的就有21套。

最狠的是一套172㎡四房两厅的房子，直接从1200万降到了860万，足足降了340万元，折合单价4.99万元/㎡。

自交付以来，西溪公馆的价格一路下探，近期挂牌单价基本都已回落到5万元/㎡以下，部分甚至已经低于4万元/㎡，成交均价更是低至3.45万元/㎡。

虽然这里面有为避税做低的因素，但周边中介透露真实价格其实都在4万元/㎡上下，而且由于产品老化等原因，去化速度并不理想。“当时那些用足了杠杆的现在都有点懊悔，这边钱没赚多少，那边资金成本一点不少，而且还错过了后来的一波红盘。”

同样集体降价的，还有大名鼎鼎的“未科三兄弟”。

未来悦71套挂牌房源均价7万元/㎡，其中41套正降价，比例为57.7%。今年成交的房源中，除1套单价破7万元外，其余均为4字头或5字头。

印未来算是三盘中口碑较好的一个，挂牌均价也较高，达到了7.9万元/㎡，最高的甚至逼近10万元/㎡。但最高网签价格为6.7万元/㎡，而且34套挂牌房源中，有18套降价，占比为52.9%，今年成交的实际价格也只有4字头或5字头。

樾府算是情况相对较好的，36套房源中降价的有13套，占比为36.1%。整盘挂牌均价为7.2万元/㎡，但最近签约的几套（去年12月签约4套）单价都是5字头，且2022年以来无成交。

靠近杭珹未来中心的老盘青枫墅园情况也是类似，三期67套挂牌房源中有34套降价，二期（排屋）48套房源中也有21套降价，比例基本都是50%。

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何以“拉胯”？

卖家抛售也许是买家的入手时机

为什么众人皆看好的未来科技城一到了二手市场就有点“拉胯”了？

在中房大数据研究中心总经理陈焕春看来，一方面可能存在做低的可能，另一方面是从去年底到今年初整个市场都在调整。尤其是此前特别热门的几个板块，在这一轮调整中的降幅会更为明显。

杭州贝壳研究院院长上官剑则表示，当下行情主要通过以价换量取得，在预期不稳的情况下，买家依然相对谨慎。原有的价格有价无市，随着时间逐渐失去认同感，需要对价格进行修正。

说白了，就是之前预期和挂牌价都太高了，鲜有买家接手，卖家也不可能长时间撑着。另一个原因是大批量次新房的集中上市，改变了供求关系。这些都会导致买价和卖价之间的均衡价格变动。

理性地看，未科二手房并不至于用“拉胯”来形容，至多只能说不如预期。那些抱着8万、10万的预期冲进来的，很有可能失望而归。心态平和一点，3万+入手、5万+出手，中间不还有2万左右的差价吗？

对买方来说，这也可能是个好消息。投资客集中抛售的阶段，可能是最适合入手的阶段。毕竟，这是个有3条地铁线（3号线、5号线、16号线）穿梭而过，还拥有浙一医院、绿汀路华润综合体（在建）、EFC、杭州西站（在建）、多所中小学等配套，以及阿里巴巴、海创园、恒生科技园等一众产业园区环绕的板块，未来仍具丰富的想象空间。

上官剑提醒，购房者不要盲从，“对于挂牌周期长、正在降价的房源，要关注价格是否真的降到位。”

你需要做的，就是勤快一点、耐心一点，多挑挑、多看看，守好自己的价格底线，总能找到一套适合自己的房子。